5 аксессуаров для машины, за которые вас оштрафуют
Закон не запрещает продавать проблесковые маячки и съемные шторки. Зато запрещает их использовать — такая покупка приведет к штрафу.
Дмитрий Сергеев
специалист по безопасности
Вот что точно не стоит покупать, как бы продавец ни уверял в законности своего товара.
Рамка-перевертыш для номерного знака
Как работает. Водитель нажимает на кнопку, и номерной знак поворачивается обратной стороной. Обратную сторону можно оставить пустой или прикрепить другой номер. Камеры видеофиксации не увидят настоящий номер машины, а значит, ее владелец избежит штрафа. Но не все так просто: если за небольшое превышение оштрафуют на 500 Р, то за фокус с перевертышем придется заплатить в 10 раз больше.
Сколько стоит. От 2000 Р.
Рамка-перевертыш для номерного знакаКак накажут. За управление автомобилем с устройством, которое скрывает номерной знак, оштрафуют на 5000 Р или лишат прав на срок от 1 до 3 месяцев.
ч. 2 ст. 12.2 КоАП РФ
Искусственная грязь
Как работает. Водитель из баллончика забрызгивает номера — теперь их не прочитает ни камера, ни человек. После этого якобы можно превышать скорость, нарушать правила парковки. Но тут тоже всё непросто: за такие проделки грозит штраф больше, чем за превышение или неправильную парковку.
Сколько стоит. От 300 Р.
Продавец говорит: «Грязь, которая избавит тебя от штрафов!» Но это не такКак накажут. Номера автомобиля должны читаться с 20 метров. Если разобрать цифры и буквы невозможно, водителя привлекут к административной ответственности по той же статье КоАП, что и за рамку-перевертыш. Наказание то же: штраф 5000 Р или лишение прав на срок от 1 до 3 месяцев.
Даже если убрать искусственную грязь при сотруднике ГИБДД, штрафа не избежать.
Нанопленка на номерные знаки
Как работает. Продавцы утверждают, что при съемке камерами видеофиксации вспышка отражается от поверхности пленки и вместо номеров автомобиля на фото остается белое пятно. А это значит, что никакой компьютер распознать машину не сможет.
Сколько стоит. Около 2000 Р за комплект пленки для двух номеров.
Защита от камер фотофиксации, которая принесет дополнительные штрафыКак накажут. Точно не известно, что вы приобретете: чудесную нанопленку или кусок канцелярского скотча за 2000 Р. Продавцы утверждают, что за пленку не накажут, но это не так.
Уже знакомая часть 2 статьи 12.2 КоАП РФ предусматривает ответственность и за наклейки на номерной знак, которые могут его видоизменить или скрыть. Наказание — штраф 5000 Р или лишение прав на срок от 1 до 3 месяцев.
Проблесковые маячки и звуковые сигналы
Как работает. Водитель включает маячок — и все окружающие думают, что едет машина спецслужб. Можно попробовать проехать на красный сигнал светофора или проскочить через пробки.
Продавать маячки и сирены законно А использовать — нетКак накажут. Для установки проблесковых маячков требуется специальное разрешение. Звуковые сигналы, имитирующие сирену полиции или пожарной службы, запрещены для всех.
ч. 2 ст. 12.4 КоАП РФ
Мало того что маячки и сирену заберут, еще и оштрафуют: на 5000 Р физических лиц и на 15 000—20 000 Р должностных лиц.
Съемные шторки на передние окна
Как работает. Шторка — это кусок жесткой пленки для стекла автомобиля. Пленка не наклеивается, а держится по тому же принципу, что и защитные стекла на смартфонах, поэтому ее можно легко снять.
Сколько стоит. Около 3000 Р за комплект пленки для передних боковых стекол автомобиля.
Продавцы утверждают, что нарушение легко устранить на месте и штрафа за это не будетКак накажут. Тонировать переднюю полусферу автомобиля запрещено. Даже если убрать тонировку, избежать штрафа не получится. Накажут за уже совершенное нарушение — 500 Р.
ч. 3.1 ст. 12.5 КоАП РФ
Вот о чем еще стоит знать автомобилистам, чтобы ни во что не вляпаться:
- Ваши права при встрече с сотрудниками ГИБДД.
- Что делать, если машину угнали.
- Как быть, если машину эвакуируют.
Рамки-перевертыши: сфера применения и ответственность
По закону все автомобили должны быть оборудованы номерными рамками с индивидуальными регистрационными знаками. Автомобильный номер позволяет быстро идентифицировать машину и ее владельца, что существенно облегчает работу правоохранительных органов.
Сегодня водители могут купить автомобильные рамки различных цветов, с разными конструктивными особенностями и индивидуальным дизайном. А в этой статье речь пойдет об особом механизме, позволяющем менять номера нажатием кнопки, – рамке-перевертыше.
Что такое рамки-перевертыши и где они используются
Переворачивающаяся рамка для номера – это специальное устройство с мотором, которое приводится в действие с помощью беспроводного пульта управления или нажатием кнопки в салоне. Будучи задействованным, механизм переворачивает панель с регистрационным знаком, на месте которого появляется другой номер.
В некоторых случаях использование рамок для номерных знаков с таким механизмом является законным и необходимым.
- Перевертыши устанавливают на машинах спецслужб.
- Рамки с двойными номерами используются на авто, участвующих в ралли и других спортивных мероприятиях.
- Нередко переворачивающуюся под номерную рамку можно увидеть на автомобилях тюнинг-студий во время различных шоу и показов
Кроме того перевертыши помогают защитить регистрационный знак от кражи, поэтому водители, оставляющие свой транспорт на неохраняемых стоянках, устанавливают это устройство. Во время стоянки вместо автомобильного номера появляется панель с простой черной полосой.
Однако не все автомобилисты применяют такие рамки для номеров с целью обезопасить себя от кражи. Многие владельцы приобретают перевертыши с целью сокрытия номера от камер видеонаблюдения, установленных на дорогах и парковках. Какую меру ответственности предусматривает закон для таких случаев?
Что грозит автомобилистам за рамки-перевертыши
Если во избежание получения штрафов за неправильную стоянку и нарушение ПДД вы решили купить номерную рамку с переворачивающим механизмом, вам будет полезно узнать о том, чем грозит езда с двойными номерами:
- штраф 25 МРОТ;
- лишение прав сроком до года.
Кроме того, в правительстве рассматривают варианты поправок, согласно которым использование переворачивающихся рамок для автомобильного номера приравнивается к угону транспортного средства и предусматривает уголовную ответственность. Вряд ли такие серьезные последствия оправдывают экономию на нескольких незначительных штрафах. Поэтому без законных на то оснований устанавливать перевертыши все же не рекомендуется. А вот заменить старые номерные рамки на авто более надежными и современными стоит.
Один из производителей автоаксессуаров, компания «АЕР», производит рамки на автомобильные номера на заказ и серийно с использованием высококачественного термостойкого пластика. В «АЕР» вы можете купить рамки номерного знака с механизмом «книжка» и «евро-книжка», эффектные хромированные и оригинальные сувенирные модели, которые просто крепятся и надежно держат номер. На нашем сайте доступна функция расчета стоимости рамок с помощью онлайн-калькулятора.
: Технологии и медиа :: РБК
Переход на систему новой нумерации должен пройти до 2025 года, ранее его планировалось завершить на два года раньше
Фото: Михаил Воскресенский / РИА Новости
«Ввести в действие российскую систему и план нумерации поэтапно: первый этап (до 2025 года) — осуществить переход на использование при установлении внутризоновых и междугородных телефонных соединений на национальный префикс «Пн = 0», а при установлении международных телефонных соединений — на международный префикс «Пмн = 00», — говорится в проекте.
Ранее Минкомсвязь (прежнее название Минцифры) планировало переход на новую систему нумерации с 2020 по 2023 год. Проект нового приказа продлевает этот этап до 2025 года.
На втором этапе изменений, который рассчитан на период с 2025 по 2028 год, предлагается перейти на закрытый план нумерации при местных звонках. Сейчас в России используется открытый план: набирать номера телефонов при внутригородских соединениях можно без кода города, используя только пяти-, шести- или семизначный номер.
Также проект закрепит номер «122» за «Единой службой оперативной помощи гражданам по вопросам оказания медицинской помощи» в соответствии с постановлением правительства. Такое решение кабмин принял во время пандемии коронавируса, чтобы граждане могли без лишнего ожидания связаться с врачами. Проект приказа Минцифры разработан с целью закрепления в российской системе и плане нумерации номера «122» за «Единой службой оперативной помощи гражданам по вопросам оказания медицинской помощи», подтвердили РБК в ведомстве. «Острой необходимости в переходе на использование при установлении внутризоновых и междугородных телефонных соединений на национальный префикс «Пн = 0», а при установлении международных телефонных соединений — на международный префикс «Пмн = 00» нет, поэтому предлагается сделать это в более комфортные сроки», — объяснили в министерстве перенос срока.
Виртуальный номер телефона с переадресацией звонков
Виртуальный номер с функцией переадресации звонков? Да, это возможно! Для всех номеров WestVirt, при подключении к облачной АТС, можно настроить переадресацию вызовов на любой удобный для вас номер: будь то мобильный, добавочный или домашний. Больше ни одного пропущенного вызова, а вы остаетесь на связи в любое время суток в любой точке мира.
Принимайте входящие где угодно и когда угодно, не упуская ни одного важного вызова. Виртуальный номер с функцией переадресации обеспечит вас и ваших сотрудников мобильностью. Все звонки осуществляются через интернет, а настроить схемы прохождения звонков вы всегда сможете в личном кабинете.
Переадресация звонков на мобильный номер выручит, когда сотрудник отошёл на обед или остался работать дома. Вы подключаете виртуальный городской номер, а все вызовы на него могут переадресовываться на любой другой! Работая с виртуальной АТС вы всегда будете доступны для своих клиентов.
Переадресация звонков на внутренний номер позволит ответить на вызов, если коллега занят. Вам даже не придется перехватывать входящий, благодаря переадресации звонков всё произойдет автоматически. Выбирайте собственный сценарий обработки звонков в личном кабинете.
Переадресация звонков на другой городской номер полезна при смене номера, сильной загруженности операторов или проведении рекламных акций. Виртуальные номера, помимо функции переадресации, имеют еще много других возможностей!
Какими преимуществами обладают виртуальные номера с переадресацией?Такой номер позволяет оставаться мобильным и увеличивать количество обработанных входящих звонков. Вы можете ощутить в действии не только переадресацию, но и многие другие функции: голосовое меню (IVR), запись разговоров, создание белых и черных списков, многоканальность и т.д.
Полный список возможностей здесь.
Кроме того, виртуальные номера с переадресацией позволят организовать удаленную работу и даже создать временный домашний офис. Осуществлять работу со звонками от клиентов станет еще легче и удобней!
Подключайте услугу прямо сейчас, выберите красивый номер на нашем сайте и тестируйте виртуальную АТС WestVirt 14 дней бесплатно!
Разбивка скрытых номеров для железных домов — наркоман с переворачиванием — для тех, кто увлекается переворачиванием домов
Здравствуйте. Только что нашел ваш блог, и я наслаждаюсь подробностями. Спасибо за то, что поделились. Ваш рынок похож на мой рынок в Центральной долине Калифорнии с точки зрения отпускных цен. Вы работаете с более низкими и лучшими домами с одинаковыми спредами. Я не делаю рехабов, просто переворачиваю. Теперь спреды при переворачивании стали меньше, и я подумываю о том, чтобы самому провести переоборудование, чтобы получить спреды по 30–50 долларов, которые я получал, просто переворачивая.Моя специальность — проблемы с правами собственности / завещания и работа с продавцами с проблемами (арендаторы / скваттеры, юридические вопросы и т. Д.). У меня есть покупатели на реабилитацию, но я начинаю думать, что мне стоит оставить некоторых на реабилитацию.
Что касается 90-дневной приправы FHA: я понимаю правила приправы так, что вы не можете заключить контракт на 90 дней. Похоже, вы продаете через 90 дней, но до этого заключаете контракт? Как это работает?
Спасибо за то, что отслеживаете и публикуете номера своих потенциальных клиентов.Сделать это непросто. Или я должен сказать, что это не весело. Я заставляю себя делать это последние 3 месяца. Я очень интуитивный маркетолог и использую в основном почтовый маркетинг. Я рассылаю целенаправленный маркетинг разным группам, но никогда не знаю, какое письмо получил звонивший. И я никогда не отслеживал, сколько предложений я сделал по сравнению с закрытием. Реальные числа — это хорошо.
Я еще не просмотрел все сообщения, но есть ли у вас место, где вы отслеживаете объем почты.Я вижу, сколько лидов вы получаете в звонках, но не вижу общее количество штук.
Я с нетерпением жду дальнейшего чтения и рада поделиться некоторыми своими материалами по почтовому маркетингу. Извините за длинный комментарий, но ваш веб-сайт покупных домов — первый, который заставил меня понять, насколько я отстал в этом маркетинговом инструменте. Мой муж разрабатывает веб-сайты и годами подталкивает меня к созданию одного из них, но я всегда думала, что они тоже… не я. Мне нравится быть шоу одной женщины и работать напрямую с продавцами, но теперь я вижу, что правильный веб-сайт может позволить мне сохранить это MO и обеспечить хороших потенциальных клиентов.Еще раз спасибо за сайт.
Как использовать числа в проекте Flip — Пошаговое руководство — Threshold Homes
Подсчитать числа для флипа не так сложно, как вы думаете. Но это важно. Здесь мы рассмотрим процесс и различные группы чисел, которые вам нужно будет использовать, чтобы вычислить, является ли проект зеленым светом или проходом.
Чтобы определить, является ли проект прибыльным, вам нужно сопоставить несколько примеров с числами, чтобы увидеть, как все они работают вместе.Номера вроде:
- Стоимость дома после ремонта (какой будет листинговая цена после завершения ремонта) 250 000 долл.
- Прибыль, которую вы ожидаете получить от переворота (25 000 долл. США)
- Затраты на закрытие во время покупки (5000 долл. США)
- Затраты на закрытие во время Продажа (5000 долларов США)
- Комиссионные агенту по недвижимости при продаже (6%) (15000 долларов США)
- Расходы на владение (коммунальные услуги, платежи по ссуде и т. д.) (10000 долларов США)
- Бюджет ремонта, также известный как расходы на реабилитацию (50 000 долларов США)
Сложите все эти числа, указанные выше, и вычтите их из ARV-стоимости дома
., и максимальная цена покупки, которую вы должны предложить, составляет 140 000 долларов США
Так как же определить все эти числа? Вот пошаговый процесс, позволяющий максимально точно вычислить все ваши числа.
Шаг 1. Определение стоимости после ремонтаЭто может показаться обратным, но вы захотите начать с продажной цены после ремонта. Подсчитайте, за что можно продать дом, чтобы узнать, есть ли место для прибыли, после того как вы учтете все свои расходы.
Стоимость после ремонта — это стоимость дома после его завершения. Чтобы определить, сколько будет эта сумма, вам нужно будет посмотреть на сопоставимые дома в этом районе.
Риэлтор может быть лучшим источником этой информации, поскольку он будет иметь доступ к сопоставимым продажам с использованием MLS.
Они могут сузить список похожих домов с характеристиками, которые наиболее точно соответствуют дому, который вы хотите купить. Они сравнивают характеристики вашего дома, такие как количество спален, количество ванных комнат, квадратные метры, стиль дома, а затем находят дома, которые недавно были проданы за последние 6 месяцев или меньше, с аналогичными характеристиками.
Если у вас есть возможность пройтись по этим домам, это поможет увидеть их состояние и особенности.Вы должны убедиться, что ремонт, который вы делаете, соответствует местности. Не слишком много и не слишком мало.
Когда у вас есть цена на перепродажу и тип ремонта, который вам нужно будет указать, чтобы привлечь покупателей, легко увидеть, будут ли цифры работать.
Если смета улучшений не оставляет места для получения прибыли, вы можете передать проект. Всегда обращайтесь к цифрам.
Шаг 2: Оцените прибыльПрибыльность — цель любого флип-проекта.Если нет прибыли, то риск взяться за проект и ремонт превышает потенциал роста.
Ожидаемая прибыль от проекта — это основа бизнеса по продаже домов. Если маржа прибыли небольшая, вам лучше поискать другой проект. Если вы не решите, что прогнозируемая прибыль будет работать на вас.
Оценивая проекты, вы можете решить, что связывание ресурсов не стоит того. Однако вначале я был больше сосредоточен на обучении, чем на большой прибыли.Это индивидуальный выбор, и вы можете менять его по мере продвижения.
Альтернативная стоимость или, как некоторые называют ее, «стоимость собственного капитала» важна при анализе инвестиций, поэтому укажите требуемую прибыль заранее в формуле, чтобы убедиться, будет ли сделка работать для вас или нет.
Вероятно, эта прибыль будет отличаться, поскольку вы можете завышать свои расходы и в итоге получить больше прибыли или занижать оценку и в итоге получить меньшую прибыль.
Вот почему я рекомендую подстраховаться при определении прибыли, которой вы были бы довольны, чтобы, если что-то пойдет не так и возникнут непредвиденные расходы, вы все равно получите прибыль в размере 5000 или 10 000 долларов, а не безубыточность.
Шаг 3: Затраты на закрытие при покупкеЕсть расходы, которые являются частью каждой покупки. Эти расходы необходимо будет оплатить вне кредита или в случае из другого источника кредитования.
Эти расходы могут отличаться, но могут включать некоторые из следующего:
- Комиссия за выдачу ссуды — которую кредиторы взимают за вас за обработку документов о ссуде.
- Расходы на любые проверки, требуемые или запрошенные кредитором или вами.
- Оценочный взнос.
- Страхование титула — которое защищает кредитора в случае, если титул не чистый.
- Сборы за поиск титула — это плата за проверку данных о титуле, чтобы убедиться, что на имущество нет таких вещей, как невыплаченная ипотека или налоговые залоги.
- Эскроу-депозит, которым можно оплатить налоги на недвижимость за пару месяцев и частную ипотечную страховку.
- Сбор за регистрацию — который уплачивается городу или округу в обмен на запись новых земельных записей.
- Комиссия за андеррайтинг — покрывает стоимость оценки заявки на ипотечный кредит.
Безопасное правило — оценивать затраты на закрытие от 3000 до 5000 долларов, но они могут варьироваться в зависимости от цены собственности. После того, как вы совершите несколько покупок, вы сможете увидеть в выписке по расчету, как были оценены затраты.
Шаг 4: Затраты на закрытие при продаже домаКак собственник, когда вы продаете недвижимость, у вас также будут некоторые расходы.
Чаще всего это комиссия риэлтора как для листингового агента, так и для агента по продаже.
Если у вас нет уникальной ситуации, когда у вас не сложная ситуация с продажей, я бы посоветовал нанять профессионального риэлтора. Есть много областей, в которых они могут быть невероятно ценными, особенно когда речь идет о предложениях и переговорах по предметам проверки. Они могут даже обеспечить более высокую продажную цену, чем ожидалось.
Еще одной платой будет титульная работа.Вы должны убедиться, что нет проблем, которые могут беспокоить покупателя. Чистый титул гарантирует, что они смогут легко перейти в будущем.
Вот некоторые расходы, к которым вам нужно подготовиться:
- Комиссия за посредничество в сфере недвижимости (от 3% до 7%)
- Гонорары адвоката или заключительного агента за подготовку акта и других документов
- Документальные гербовые сборы, если это необходимо Налоги (могут быть пропорционально распределены с покупателем)
Каждый раз, когда вы покупаете или продаете недвижимость, вы, вероятно, будете использовать риэлтора для своих сделок.Когда дело доходит до покупки недвижимости, продавец оплачивает обе комиссии агента. Когда вы выставляете флип на продажу, вы платите обеим агентским комиссиям. Их опыт и рекомендации могут помочь обеспечить более высокое предложение и наилучшие возможные условия.
Для людей, которые хотят совершать несколько покупок и продаж в год, они могут сами подумать о получении лицензии на недвижимость. Это может принести еще один источник дохода, и вы также можете работать с другими инвесторами для покупки и продажи недвижимости.
Например, кто-то, покупающий 4 объекта недвижимости в год, может подумать о получении своей лицензии, чтобы он мог получать комиссию каждый раз, когда покупает дом, и экономить на расходах каждый раз, когда продает дом.
Если вы станете риелтором, вам придется заплатить несколько комиссионных, поэтому это имеет смысл только для тех, кто будет совершать достаточно сделок, чтобы покрыть расходы на то, чтобы быть агентом, и впоследствии оставить прибыль.
Если количество транзакций, которые вы будете совершать, ограничено, вы можете избавить себя от дополнительных лицензионных и профессиональных обязанностей и просто поработать с агентом.
Шаг 6: Расходы на содержаниеОдна из областей затрат, которую часто упускают из виду, — это затраты на удержание. Каждый день, когда вы владеете недвижимостью, вам необходимо учитывать расходы. Такие вещи, как коммунальные услуги, страхование и налоги на имущество.
Эти расходы специально привязаны к сумме, если на завершение переворота уходит несколько месяцев, например, ремонт может быть выполнен за 60 дней (2 месяца), но затем недвижимость выставляется на продажу. еще 60 дней, доведя общее время переворота до 120 дней (4 месяца).
В течение этого времени вам также придется платить проценты по ипотеке, если вы взяли ссуду.
У вас также будут налоги на имущество и страхование, которые могут быть или не быть оплачены заранее и рассчитаны пропорционально при закрытии.
В целом, не забывайте о налогах, страховании, коммунальных услугах и процентах по долгу, а также о любых других расходах, которые вы можете понести при составлении бюджета максимальной покупной цены, которую можно предложить на флип.
Шаг 7: Бюджет на ремонтКогда вы оцениваете объем ремонта, вы можете ошибиться в сторону завышенной оценки ремонта.
Пока у вас нет конкретных цифр, вы захотите использовать сумму, которую вы оценили, чтобы потратить. Сделав это, вы сможете вычислить числа, и если вы окажетесь ниже этого числа, вы окажетесь в отличном положении. Вы увидите более высокую прибыль, если ваши расходы уменьшатся. Всегда бонус.
Шаг 8: Максимальная цена покупкиПосле того, как вы определили свою АРВ-терапию и вычли все расходы, описанные выше, у вас должно остаться число, которое представляет максимальную сумму, которую вы должны предложить для покупки недвижимости.
Чтобы проект работал на вас, он должен приносить прибыль. Со всеми числами, которые вы оцениваете, вы должны покупать не дороже этой цены.
Если максимальная цена покупки кажется невероятной, ничего страшного. Вы можете подумать, что продавец не примет низкое предложение. Но если вы знаете, что по-другому не сработает, будьте готовы сдать экзамен.
Я верю, что продавец не может принять и предложить то, чего не сделал. Так что давай, отправь это низкое предложение.Никогда не знаешь, что может случиться.
Как правило, вам нужно найти недвижимость, которая выглядит старой и устаревшей, а также находится в аварийном состоянии, чтобы хорошо начать с процесса низкого предложения.
Вы можете использовать это в качестве рычага при ведении переговоров с продавцом, сообщая ему, насколько необходимо обновить недвижимость, чтобы она соответствовала рыночной стоимости, и, следовательно, почему вы предлагаете предложение ниже запрашиваемой цены.
Они могут сказать «нет», но важный вывод: по крайней мере, вы приняли меры и не упустили возможность из-за ложного предположения.
Может быть, они сказали бы «да», но вы не предложили, потому что предполагали, что ваша цена не будет принята. Если вы никогда не спросите, ответ всегда будет отрицательным.
Подсказка: вам не нужно ждать, пока на вашем радаре появится дом, чтобы проводить расчеты. Выберите дом в районе, где вы хотите работать, и рассчитайте цифры в гипотетическом сценарии. Чем больше вы практикуетесь, тем лучше вы сможете распознавать действующие числа. Еще один пример того, как практика приводит к совершенству.
Я готов перевернуть, что дальше? Готовы сделать следующий шаг, когда дело доходит до переворачивания?Вот почему у меня есть дополнительные ресурсы, которые помогут вам получить информацию, необходимую для продвижения вперед в создании вашей жизни переворачивания.
Убедитесь, что у вас есть Верхний контрольный список Fixer Upper, чтобы знать, какие области являются ключевыми для создания добавленной стоимости в доме.
На YouTube-канале Threshold Homes есть несколько видеороликов о поиске домов, ремонте и финансировании.Проверяйте свои любимые темы и новые видео еженедельно.
Вы не сможете завершить успешный и прибыльный флип, если не начнете. Какая у вас самая большая проблема, когда вы начинаете переворачивать дома? Дай мне знать. Возможно, в этой области у меня тоже были вопросы о себе. Я здесь, чтобы помочь, так что напишите мне DM.
Хотите купить недвижимость и отремонтировать ее?Получите мой контрольный список, который поможет вам — 8 вещей, на которые я обращаю внимание при покупке дома . Просто нажмите здесь, чтобы загрузить .
Любовь до и после?Подпишитесь на нас в IG @thresholdhomesmn и FB @thresholdhomesmn, чтобы увидеть проекты, над которыми мы работаем. И еще больше идей по ремонту и восстановлению верха!
Хотите купить дом под ремонт? Ознакомьтесь с верхним контрольным списком ремонтников, чтобы помочь вам найти дом с наибольшим потенциалом «переворота».
Чтобы получить больше вдохновения, подписывайтесь на меня в Pinterest @thresholdhomesmn
Ученик с трудом: шлепки! — Математика RightStart ™ от Activities for Learning, Inc.
Ваш ребенок склонен переворачивать и переворачивать свои буквы и цифры — вы знаете, выводить их из строя, менять местами или даже писать их задом наперед? И моему сыну, и моей дочери очень трудно переворачивать свои цифры и буквы. Это стало большой проблемой, когда они пытались понять и применить числовую ценность. Вот несколько вещей, которые я сделал, чтобы помочь своим детям — возможно, это поможет и вашим.
Всем маленьким детям, равно как и многим другим ученикам, испытывающим трудности в обучении, бывает сложно правильно писать цифры и буквы.Мои дети часто писали свои буквы и цифры задом наперед. Один замечательный ресурс, который поможет исправить их числовое написание, — это песня Writing Numbers на компакт-диске Yellow Is The Sun . Если у вас нет компакт-диска, песня прямо здесь.
Если вы не слышали песню, а ваши дети записывают свои числа задом наперед, я рекомендую вам сыграть и спеть эту песню пару раз в день. Песня не только запоминающаяся, но и действительно может помочь вашему ребенку вспомнить, с какой стороны начинать свои числа.
Песня ссылается на правую и левую стороны, но двое моих детей борются со своими левыми и правыми. Итак, чтобы преодолеть это, я бы написал ВЛЕВО в верхней левой части страницы и ВПРАВО в верхней правой части страницы, чтобы помочь им запомнить, какая сторона какая.
Маленькие дети и учащиеся с трудностями, которые все еще нуждаются в некоторой помощи, получат пользу от отслеживания чисел, прежде чем они начнут практиковаться в написании чисел. В конце книги «Математические карточные игры», на странице 4 приложения, есть цифры наждачной бумаги.
Эти числа указаны наоборот, поэтому их можно проследить на оборотной стороне наждачной бумаги и вырезать, а затем приклеить к куску картона или тонкой доске. Доктор Коттер обнаружил, что лучше всего работает протектор 3M. Добавлены точки, чтобы обозначить отправные точки.
После того, как мы установили записанные числа, мы переходим к написанию уравнений. Сначала мы построим число, используя карты расстановки ценностей, и произнесем его вслух (словесное усиление жизненно важно для обучения!).Затем мы записывали свои числа на доске или на странице математического журнала.
При вычислении двух-, трех- и четырехзначных чисел карты стоимости просто фантастические! Используя карты, комбинируя 50 и 3, как показано здесь,
, 53 не может превратиться в 35.
5, которая оказывается рядом с цифрой 3.
Я заметил почти мгновенный результат, выполняя следующее действие, чтобы помочь моему сыну остановить устно переворачивание чисел.Однажды я дал своему сыну математическое уравнение в уме. Я не помню точно, что это было за уравнение, но ответ должен был быть 37. Однако мой сын ответил 73.
В попытке выяснить, снова ли он переворачивает свои числа или просто получает ответ неверный, я попросил его показать мне свой ответ на AL Abacus. Сразу же набросил на счеты 37 бусинок. Я спросил его, каков был ответ. Он сказал: «седьмое ……». Он сделал паузу и затем уверенно сказал: «Тридцать семь». С тех пор он редко переворачивал свои числа в устной форме!
AL Abacus дал его разуму возможность визуализировать числа! Хм.Возможно, доктор Коттер что-то понял, используя манипуляторы для визуализации математики!
Итак, если у вас есть ребенок, который бросает и переворачивает, я имею в виду, переворачивает и переворачивает свои числа, почему бы не попробовать эти советы, чтобы помочь ему справиться с этой борьбой?
Если в вашей семье есть «тупица» и у вас есть вопросы, или если у вас есть собственные «советы» учащимся, испытывающим трудности, пожалуйста, напишите RightStart Math по адресу [email protected]. Возможно, ваш вопрос появится в следующем сообщении в блоге!
Переворачивая номера PT 1 Эрнеста Морриса
Хорошая первая книга.Версия электронной книги (я получил от Smashwords) отличается от версии kindle?Предупреждение: есть небольшие спойлеры:
Я желаю, чтобы персонажи Эд и ЭДжей были более конкретными. У каждой женщины в этой истории большая задница, теперь я никогда не был в Филадельфии, поэтому не могу сказать, насколько это точно … но поездка в Филадельфию теперь в моем списке вещей, которые нужно сделать … просто чтобы исследую это для себя.
Хотелось бы, чтобы диалоги были более информативными (покажите, не скажите). Например: «У Сони была первая книга St
Good.Версия электронной книги (я получил от Smashwords) отличается от версии kindle?Предупреждение: есть небольшие спойлеры:
Я желаю, чтобы персонажи Эд и ЭДжей были более конкретными. У каждой женщины в этой истории большая задница, теперь я никогда не был в Филадельфии, поэтому не могу сказать, насколько это точно … но поездка в Филадельфию теперь в моем списке вещей, которые нужно сделать … просто чтобы исследую это для себя.
Хотелось бы, чтобы диалоги были более информативными (покажите, не скажите). Например: «Соня была одета в платье Steffe.«Было ли это черное … белое … глубокий вырез … без рукавов … облегающее.
Не вдаваясь в подробности … откуда Мария знала, что Эд такой умный (Чан и Эд почти не разговаривали друг с другом. другие в школе, по словам Эда … это просто на словах Чана, это так и не было установлено.
Девушка, которую он взял, когда стал «балериной» … он заплатил за ее еду (потому что она была так хорошо, что она не должна платить), а затем приняла его сдачу в кассе? Затем, когда он вытащил 100-долларовую купюру, и она сказала, что вы собираетесь заплатить за меня больше… ну … не так ли?
Может быть, на некоторые из этих вопросов даны ответы в части 2? Я нашел книгу интересной для чтения и порекомендовал ее другу, который тоже ее прочитал, и указал, что персонажи имеют сходство с моими собственными персонажами:
https: //www.smashwords.com/books/view …
Я хочу посмотреть, как это отразится на оставшихся частях.
6 самых важных расчетов при оценке Fix & Flip
телезвезда делают процесс перелистывания легким.Конечно, им, возможно, придется заменить всю систему HVAC в последнюю минуту, но они всегда уходят со счастливыми покупателями и десятками тысяч долларов в карманах.
Неужели действительно , как проходит переворачивание?
Не все инвесторы согласны с тем, что перелистывание — лучший способ инвестирования в дом. Другие предпочитают модель «покупай и держи» или стратегию BRRRR. «Правильный» выбор будет зависеть от стоимости дома, от того, сколько вы можете себе позволить на удержание, и от того, какой ремонт необходим, чтобы перевернуть собственность.
Ни один инвестор не должен перестраивать дом, не посмотрев внимательно на связанные с этим затраты. Расчетная сумма всегда будет казаться ниже, если вы забудете учесть небольшие расходы, которые постепенно отнимают вашу прибыль. Не оставляйте никаких затрат на волю случая.
Шесть наиболее важных вычислений, которые вам понадобятся при оценке флипа, включают:
- Текущая стоимость дома
- АРВ (после ремонта)
- Планируемые затраты на ремонт
- Затраты на закрытие
- Затраты на финансирование
- Прочие ежемесячные расходы
Сколько стоит перевернуть дом?
Погрузитесь в вышеупомянутые шесть областей, чтобы вычислить как можно более точную оценку.Таким образом, вы можете уверенно инвестировать в недвижимость, где цифры имеют смысл.
Неожиданный ремонт или сидение на рынке может означать разницу между хорошей и плохой инвестицией. Приготовьтесь уйти от шлепанца с набитым кошельком.
1. Текущая стоимость дома
Это очевидно. Сколько вам нужно будет заплатить заранее, чтобы начать этот флип? Знайте, что эта стоимость также повлияет на другие расчеты, такие как затраты на закрытие и затраты на финансирование.
2. АРВ (после ремонта)
ARV определит, стоит ли весь ваш ремонт потраченных денег и времени. Инвесторы рассчитывают стоимость дома после ремонта, чтобы оценить, с чем они уйдут, когда наконец продадут флип новому домовладельцу.
Для оценки домашней АРВ-терапии могут потребоваться некоторые исследования и планирование. Какой ремонт добавит стоимости дому? Где находится дом? Как он будет конкурировать с аналогичными домами на рынке?
Связано: Полное руководство по быстрой оценке АРВ-препаратов (после ремонта)
Осмотрите окрестности и примите во внимание похожие варианты при оценке АРВ-препаратов в вашем доме.Этот анализ также может быть хорошим предиктором того, как долго дом может оставаться на рынке. Это также подсказывает направление, в котором движутся цены на жилье.
3. Планируемые затраты на ремонт
Вы не достигнете желаемой АРВ-терапии, пока не отремонтируете ее правильно. Но сколько будет стоить этот ремонт?
Нет однозначного ответа. У каждого дома разные потребности в зависимости от площади, времени постройки и того, как за ним ухаживали предыдущие владельцы. Flippers, возможно, придется заменить всю систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, чтобы привести здание в соответствие с нормативами, или же дому может потребоваться свежий пол и краска.
Чем тщательнее вы оцените эти затраты, тем меньше сюрпризов вы столкнетесь, когда придет время перестраиваться. (Это не эпизод шоу HGTV, если в нем нет и одного большого неожиданного ремонта , чтобы зрители зацепились за него.)
BiggerPockets имеет калькулятор оценки реабилитации, чтобы помочь починить, а ласты оценить необходимый ремонт. Перед покупкой продумайте, какой ремонт необходимо сделать:
- Обслуживание / замена кровли и водостока
- Внешние столярные изделия (сайдинг, окна, двери, настил и / или крыльцо)
- Ландшафтный дизайн
- Септический ремонт
- Обслуживание или замена электрооборудования, сантехники, систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
- Замена / чистка полов и гипсокартона
- Замена прибора
Это всего лишь из ремонтов, с которыми вы можете столкнуться при переворачивании дома.Приносите исчерпывающий контрольный список при прогулке по дому, чтобы тщательно оценить работу, которую необходимо выполнить, и сколько может стоить этот ремонт.
4. Затраты на закрытие
Flippers нужно будет покупать и продавать свою собственность, дважды проходя процедуру закрытия. Покупатели , как правило, не должны учитывать большое количество при заключении сделки, но переговоры всегда могут изменить правила игры. Продавцы часто оплачивают счет за агентское вознаграждение, уступки или плату за правовой титул. Эти затраты могут достигать 10 процентов от продажных цен, поэтому не забудьте учесть их при оценке выгодного предложения.
Связанный: 6 способов перевернуть дома без денег
5. Затраты на финансирование
Если у вас нет денег для игры, вам нужно взять ссуду на свой флип. Чем больше вы будете сидеть на флипе, тем больше будет начисляться ваш кредит. Рассмотрим затраты на получение ссуды — и выплаты по ссуде.
6. Прочие ежемесячные расходы
Даже если вы не планируете владеть домом более нескольких месяцев, вам все равно придется оплачивать расходы как домовладельцу.
Вот несколько:
- Коммунальные услуги
- Налоги на недвижимость
- Страхование
- Комиссия ТСЖ
- Ландшафтный дизайн
Помните об этих расходах как о мотивации для быстрой продажи. Чем дольше вы сидите на флипе, тем больше вам придется платить за электричество и налоги на имущество.
Не полагайтесь только на один калькулятор
Существует множество онлайн-инструментов для оценки потенциальной прибыльности флипа. Фактически, в BiggerPockets есть семь различных калькуляторов для оценки сальто, в том числе калькулятор исправлений и переворотов и калькулятор оценки реабилитации.
Один калькулятор вряд ли даст однозначный ответ о том, является ли ваш флип хорошей инвестицией. Рассмотрите несколько сценариев и посмотрите на разные ресурсы, прежде чем принимать решение.
Разница между хорошим и плохим сальто может заключаться в одной простой оплошности. Проконсультируйтесь со специалистами по инвестициям в недвижимость по всем вопросам, которые вы хотели бы уточнить или перепроверить.
Есть вопросы? Комментарии?
Присоединяйтесь к обсуждению ниже.
«Меняющиеся дома»: рост числа оптовых сделок (часть 1)
Переворачивающиеся дома — вот что из этого вы сделаете; нет причин, по которым оно не может быть таким же полезным, как любое другое занятие. Однако никто никогда не говорил, что это будет легко. Даже оптовые сделки , которые многие считают вводной стратегией выхода из дома, требуют пристального внимания к деталям и крайнего уважения к должной осмотрительности. Любой, кто говорит вам обратное, просто обманывает себя.
Есть множество вещей, которые вы должны сделать и понять, прежде чем даже начнете рассматривать потенциальные свойства. Впоследствии вы должны проанализировать цифры, чтобы даже определить, стоит ли заключать сделку. Только после того, как цифры станут понятными, вы сможете действительно считать недвижимость жизнеспособным кандидатом на покупку дома, но я отвлекся. Прежде чем вы сможете даже начать подсчет стоимости собственности, вам следует знать несколько вещей. Верно; Прежде чем заняться собственной должной осмотрительностью, вы должны позаботиться о своей должной осмотрительности.
Тем не менее, есть ряд вещей, которые вы должны понять, прежде чем сравнивать числа друг с другом. В следующий раз, когда вы подумаете о заключении оптовой сделки, сначала постарайтесь изучить следующую информацию о недвижимости:
Что нужно знать перед следующей оптовой сделкой
1. Контактная информация продавца: Это немного очевидно, но тем не менее важно; не делайте ничего, пока не установите жизнеспособную форму контакта.Однако меньшее количество людей понимает, насколько важен сбор контактной информации, когда потенциальный продавец проявил значительный интерес. Если продавец свяжется с вами напрямую и проявит интерес, вы должны быть готовы. Пренебрежение этим может стоить вам сделки в будущем. Для этого получите как можно больше информации. По крайней мере, вам понадобится следующее:
- Имя (имена) владельца.
- Телефонный номер, по которому они предпочитают связываться.
- Адрес электронной почты, по которому они предпочитают, чтобы с ними можно было связаться.
- Контактная информация дополнительного контакта (если есть).
Если это было недостаточно очевидно, вам нужно установить, как вы будете связываться с ними в будущем. Я также люблю делать заметки более личного характера. Постарайтесь вспомнить что-нибудь о человеке, не имеющем отношения к самой собственности. Возможно, у них есть любимая спортивная команда или есть какое-то хобби. Обратите внимание на их личные интересы и используйте их, чтобы завязать разговор в следующий раз, когда вы с ними свяжетесь.Вы будете удивлены, узнав, сколько людей оценят ваше внимание к деталям. Не упустите возможность установить настоящую связь.
2. Контактная информация риэлтора: Хотя это встречается не так часто, есть вероятность, что вы будете работать напрямую с агентом продавца. В этом случае вы также захотите собрать их контактную информацию. Подобно сбору информации о продавце, это просто средство установления наиболее эффективной формы контакта.Я рекомендую собирать ту же информацию, о которой упоминал выше.
3. Общая информация об имуществе: При встрече с продавцом я настоятельно рекомендую заранее получить как можно больше общей информации об имуществе. Ни для чего другого, вы сможете использовать его при вычислении фактических чисел для сопоставимых свойств на следующем этапе процесса оценки, который я еще не раскрыл. Однако я не могу не подчеркнуть, насколько важно проверить указанную информацию; не верьте им на слово.Помня об этом, свяжите любую информацию, которую они сообщают вам, с помощью онлайн-инструментов оценки, карты собственности и самой собственности. По крайней мере, вам понадобится следующая информация:
- Адрес собственности.
- Тип недвижимости: одноквартирные, многоквартирные, таунхаусы и др.
- Площадь объекта недвижимости: кв. М.
- Количество спален.
- Количество санузлов.
- Размер лота.
- Есть гараж или нет.
- Есть ли у объекта особые особенности, такие как красивый вид или хорошее расположение?
- Любые удобства, которые могут быть в собственности.
- В каком районе находится объект недвижимости?
- В каком школьном округе находится собственность?
- Здесь следует указывать все, что стоит отметить об объекте.
4. Текущий статус собственности: Любая попытка приобрести собственность, чтобы вы могли перевернуть ее в будущем, должна сопровождаться проверкой статуса.Тем не менее, должно быть совершенно ясно, что владелец либо живет в доме, либо сдает его в аренду, либо оставляет его пустым. Во-первых, всегда проще продать свободную недвижимость оптом. Незанятый объект недвижимости может не только означать, что продавец находится в затруднительном положении, которому необходимо немедленно заключить сделку, но также позволяет легче показать объект недвижимости, если вы заключите сделку; не нужно беспокоиться о том, что люди уедут и зря тратят ваше время.
С другой стороны, недвижимость, занимаемая собственником, потребует немного больше изящества.Скорее всего, нынешний продавец прожил в этой собственности долгое время и у него развились сентиментальные привязанности.
Также возможно пойти на встречу с продавцом, желающим избавиться от собственности, которую он в настоящее время сдает в аренду. В этой ситуации вам потребуется собрать немного больше информации: арендная плата, правила аренды, личная информация и т. Д.
Главное — понять ситуацию, в которой находится продавец. Знание того, где он находится, поможет вам, когда придет время вычислить цифры.
5. Информация о листинге: Прежде чем вы даже начнете рассматривать вопрос о продаже домов или даже о их оптовой продаже, вы должны выяснить, внесена ли эта собственность в список у агента по недвижимости. Существует большая вероятность того, что если рассматриваемая недвижимость указана агентом, у вас будет очень мало контактов с реальным продавцом. Поэтому стоит познакомиться с агентом. Любое общение и переговоры, скорее всего, будут осуществляться через агента. В таком случае обязательно соберите следующую информацию:
- Действительно ли недвижимость выставлена на продажу у агента?
- Была ли недвижимость когда-либо выставлена на продажу у агента в прошлом?
- Как долго недвижимость находится на рынке?
- По какой цене выставляется недвижимость?
- Было ли снижение цен?
- Сколько предложений было получено от объекта?
- Если да, то по какой цене поступили предложения?
- Почему не были приняты предыдущие предложения?
- Кто является агентом по листингу?
- Какова контактная информация листингового агента?
- Когда истекает срок листинга?
6.Состояние собственности: Иногда лучшие решения, которые вы принимаете, связаны с отсутствием каких-либо действий. Фактически, я мог бы утверждать, что некоторые из лучших оптовых сделок, которые я когда-либо совершал, были теми, которых я вообще избегал. Один из самых мощных активов, которым располагает инвестор, — это способность уйти. Однако как просто узнать, когда отказаться от сделки?
Для начала вы можете ознакомиться со всем, что я упомянул до этого момента. Однако особое значение имеет состояние недвижимости.Прежде чем вы даже подумаете о том, чтобы перевернуть дом, вы должны отметить ремонт, который потребуется, чтобы привести его в соответствие с другими в районе. Понимание его состояния «как есть» поможет понять, как вы подходите к самой сделке.
Понятно, что большинство оптовых сделок требуют некоторой работы. Вряд ли вы найдете тот, который находится в первозданном виде. Однако вы должны проявить должную осмотрительность и убедиться, что с недвижимостью можно работать. По крайней мере, вам захочется узнать:
- Какой ремонт нужен?
- Были ли какие-либо обновления в собственности в недавней истории?
- Сколько стоит привести недвижимость в соответствие с вашими стандартами?
7.Мотивация продавца: Я намекал на это ранее, но понимание мотивации продавца жизненно важно для навигации по оптовым сделкам. Фактически, понимание того, что продавец хочет от сделки, значительно упрощает переворот. По крайней мере, это дает вам то, с чем можно работать, а в некоторых случаях — рычаги воздействия. Вы можете утверждать, что лучшие оптовые сделки являются результатом мотивированных продавцов в чрезвычайных ситуациях с недвижимостью, которым необходимо выйти из собственности.Когда я связываюсь с продавцами, я ищу ответы на следующие вопросы:
- По какой причине продавец продает сейчас?
- Как быстро продавец хочет, чтобы сделка состоялась?
- Какая идеальная дата закрытия для продавца?
- Каков резервный план продавца, если дом не продается?
8. Текущая задолженность перед собственностью: Оптовые сделки зависят от большего числа факторов, о существовании которых многие люди даже не подозревают, но есть один, в частности, который должен определить, стоит ли вообще заключать сделку. : капитал.В ваших интересах узнать, сколько капитала, если таковое имеется, есть у продавца в соответствующем доме. Тем не менее, любой продавец, который имеет текущую ипотеку с небольшим капиталом или совсем без него, может даже не думать о продаже. Однако продавец, просрочивший выплаты, может захотеть создать собственный капитал путем краткосрочной продажи со своим кредитором. Имея это в виду, вам предстоит выяснить следующее:
- Что продавец должен по своей собственности?
- Есть ли залоги или дополнительная ипотека?
- Извещает ли продавец о своих платежах?
- Если они задерживают платежи, на сколько они продлеваются?
9.Итоговая цена продавца:
Эта информация важна по понятным причинам. Вы не можете закрепить за собой собственность, если не знаете, что в бэкенде будет место для прибыли. Однако главное — заставить продавца раскрыть свою чистую цену; точка, в которой они не хотят опускаться ниже. Это то, что вы должны сделать до того, как сделать предложение. Постарайтесь получить следующую информацию:
- Какое самое низкое предложение они примут?
- Цена вообще гибкая?
- Будет ли разница в предложении наличными?
- Как они определили свою текущую цену?
Хотя вы, возможно, заметили, что я на самом деле не занимался «подсчетом», я могу заверить вас, что эта информация будет бесценной, когда придет время сделать именно это.Только когда у вас будет эта информация, вы можете даже подумать о том, чтобы вычислить цифры.
Что такое правило 70 процентов при переворачивании домов?
Последнее обновление 3 мая 2021 года Марком ФергюсономПравило 70 процентов — это общий термин, используемый многими инвесторами в недвижимость при продаже домов. Не расстраивайтесь, если вы не понимаете, что это значит, потому что я никогда не слышал об этом до нескольких лет назад, а я перевернул более 200 домов! Правило 70 процентов — это способ определить, какую цену нужно заплатить за исправление и перевернуть, чтобы заработать деньги.Правило 70 процентов может быть очень полезным руководством, но я бы не стал писать на камне и никогда не отклоняться от него.
Чтобы узнать больше о недвижимости, посетите страницу InvestFourMore в Instagram.Полное руководство по переворачиванию домов
Что такое правило 70 процентов?
Правило 70 процентов гласит, что инвестор должен заплатить 70 процентов ARV собственности за вычетом необходимого ремонта. АРВ — это стоимость после ремонта, и это то, сколько стоит дом после того, как он полностью отремонтирован.
Если стоимость антиретровирусной терапии для дома составляет 150 000 долларов и для ремонта требуется 25 000 долларов, то правило 70 процентов гласит, что инвестор должен заплатить 80 000 долларов за дом. 150 000 долларов США x 70% = 105 000 — 25 000 долларов США = 80 000 долларов США. Покупка дома за 80 000 долларов, который будет стоить 150 000 долларов, может показаться отличной сделкой, но вы должны помнить обо всех затратах, связанных с ремонтом и переворотом.
Вот калькулятор, который я сделал, рассчитывая для вас правило 70 процентов.
Ниже видео, которое также объясняет это:
Могу ли я использовать правило?
Я редко использую правило 70 процентов, когда решаю, перевернуть дом или нет.Я люблю записывать все цифры и принимать решение о сделке, увидев свой потенциал прибыли. По вышеуказанной сделке я бы записал все свои затраты и посмотрел, стоит ли риск потенциальной прибыли. Иногда я использую правило 70 процентов, чтобы увидеть, как совпадают мои числа, а иногда я очень близок к тому, что оценивает правило 70 процентов. В других случаях я даже не близок!
Если 150 000 долларов — это стоимость дома после ремонта и требуется 25 000 долларов на ремонт. Я всегда добавляю как минимум 5000 долларов неизвестных затрат к моим известным затратам на переворот.Продажа дома обойдется мне в комиссию в размере 3% плюс страхование титула и другие сборы за закрытие сделки; примерно 6500 долларов (мои расходы на продажу будут ниже, чем у большинства людей, потому что я агент по недвижимости и не должен платить агенту по листингу). У меня будет страховка, коммунальные платежи и уход за газоном, пока я буду владеть домом; Я оцениваю эти затраты в 2500 долларов. Мои затраты на финансирование составят около 8000 долларов с учетом моих условий финансирования и стоимости ссуды.
$ 150,000
-25,000
-5,000
-6,500
-2,500
-8,000 = 103,000 долларов США
У меня точка безубыточности 103 000 долларов.Обычно я хочу получить как минимум 25000 долларов прибыли от моих дешевых исправлений и флипов (цена покупки ниже 125000 долларов). Если я получу прибыль в 25 000 долларов, я должен купить недвижимость за 78 000 долларов. Правило 70% не сработало, чтобы хватило скидки на эту недвижимость, а я агент по недвижимости. Если бы я не был агентом, у меня было бы больше затрат, и правило было бы более далеким. Мне нужно было бы купить недвижимость примерно за 65% от АРВ-препаратов за вычетом ремонта, чтобы это было выгодно.
Насколько точно правило 70 процентов?
Как видите, правило 70 процентов было близко к тому, что я бы заплатил, исходя из моих собственных расчетов.Когда я покупаю более дорогие дома, я обычно готов платить более 70 процентов, а когда я покупаю дешевые дома, я плачу менее 70 процентов. Я также учитываю, насколько большой будет ремонт и сколько денег у меня будет на сделку. Я думаю, что для начинающих инвесторов правило 70 процентов — отличный способ понять, сколько платить за флип, но я бы никогда не стал полагаться только на правило.
Почему правило не работает в дорогих домах
Мне трудно найти флипы, которые можно купить менее чем за 100 000 долларов.Мне трудно найти сальто меньше 200 000 долларов! Когда дома дорожают, становится все труднее найти флипы, отвечающие правилу 70%. Что произойдет, если я куплю флип с АРВ-препаратами на сумму 400 000 долларов?
Правило 70 процентов гласит, что я должен купить флип за 250 000 долларов, если для ремонта потребуется 30 000 долларов. Не только действительно сложно найти дом за 250 000 долларов, который будет стоить 400 000 долларов после ремонта 30 000 долларов, но и, возможно, мне не понадобится такая выгодная сделка, чтобы сделать это выгодным для меня.Если я запишу все свои затраты, я получу это число:
400000 долларов
— 30 000 долларов
— 14000 долларов
— 5000 долларов
— 15000 долларов
336000 долларов — моя точка безубыточности. Если я куплю недвижимость за 250 000 долларов, я заработаю 84 000 долларов. Это было бы круто, но мне не нужна такая большая прибыль, чтобы сделка сработала! Я был бы доволен прибылью в 40 000 долларов. 80% АРВ-терапии без ремонта было бы для меня достаточно хорошей сделкой по этой цене.
Что нужно знать, чтобы пользоваться правилом?
Чтобы использовать правило, вам нужно много знать.Правило бесполезно, если вы не знаете ремонт, рыночную стоимость и другие факторы.
ARV
ARV — это значение после ремонта, и вы должны знать это, чтобы использовать правило. Вы не можете угадать значение или иметь огромный диапазон значений. Незнание АРВ-препаратов — отличный способ навлечь на себя неприятности.
Ремонт
Вы должны знать, сколько будет стоить ремонт, чтобы использовать правило. Кажется, что ремонт всегда стоит дороже, чем вы думаете, и занимает больше времени, чем вы думаете.
Это единственные две вещи, которые вам нужно знать, чтобы использовать это правило, и это одна из причин, по которой я не считаю его полностью точным. Правило не учитывает налоги, страхование, финансирование, коммунальные услуги, техническое обслуживание, затраты на продажу или затраты на покупку. Эти затраты могут сильно различаться на разных рынках и по каждой сделке. Вот почему я люблю выписывать все расходы по каждой сделке.
Могут ли оптовики использовать правило?
Оптовые торговцы недвижимостью стараются сразу же перевернуть недвижимость, не делая никаких ремонтов.Большинство оптовых торговцев продают недвижимость другим инвесторам за наличные. Оптовик должен знать, сколько другой инвестор заплатит за дом, и правило 70 процентов является ориентиром, чтобы знать, за что вы можете продать дом оптом.
Оптовикам необходимо знать, сколько инвесторы платят на их рынке за флипы или аренду. Правило может быть отличным инструментом, если инвесторы платят 70 процентов за переворот, но если инвесторы платят только 65 процентов, оптовикам необходимо будет внести поправки. Оптовику также необходимо будет оставить место для добавления своей комиссии к сделке.